Megapolitan Cinere (Cinere Megapolitan Estate) di Depok masih menjadi incaran keluarga yang mencari rumah tapak dengan lahan cukup luas, tidak jauh dari Jakarta Selatan. Supaya calon pembeli dan investor punya gambaran yang realistis, kami merangkum data harga penawaran dari listing publik di kawasan ini per 5 Oktober 2026.
Gambaran Umum Harga Jual
Setelah duplikat dan listing lelang dihapus, terdapat 87 listing rumah dijual di kawasan Megapolitan Cinere. Harga penawarannya berkisar Rp 1,70 miliar hingga Rp 8,80 miliar, dengan median sekitar Rp 2,98 miliar. Median harga per m² tanah sekitar Rp 15,5 juta.
Angka median keseluruhan ini terdorong naik oleh rumah-rumah di lahan besar (300–700 m² ke atas). Karena itu, lebih masuk akal membandingkan rumah dengan ukuran yang mirip.
Fokus pada Rumah LT 150–190 m²
Ukuran ini paling banyak dicari keluarga. Ada 19 listing dengan luas tanah 150–190 m², dan inilah angkanya:
| Indikator (harga penawaran, 5 Okt 2026) | Angka |
|---|---|
| Median harga, LT 150–190 m² | ± Rp 2,90 miliar |
| Rentang harga, LT 150–190 m² | Rp 1,98–3,50 miliar |
| Median harga per m² tanah | ± Rp 16,5 juta/m² |
| Median harga per m² bangunan | ± Rp 14,6 juta/m² |
| Rumah baru 2 lantai di rentang ukuran ini | umumnya Rp 2,4–3,3 miliar |
| Median sewa rumah (15 listing) | ± Rp 115 juta/tahun |
Sebagai ilustrasi, rumah LT 168 m² / LB 190 m² yang ditawarkan Rp 2,75 miliar setara dengan sekitar Rp 16,4 juta per m² tanah dan Rp 14,5 juta per m² bangunan. Angka ini hampir sama dengan median kelompok sebaya, sehingga bisa dipakai sebagai patokan cepat ketika Anda menilai sebuah penawaran.
Faktor yang Membuat Harga Lebih Tinggi
- Akses tol. Listing yang dekat dengan Tol Desari, Tol Limo/UPN atau akses Brigif cenderung dipasang lebih tinggi dibanding rumah yang jauh di dalam kawasan.
- Bangunan baru. Rumah 2 lantai baru atau direnovasi total (IMB 2024–2025, siap huni) dipasang lebih tinggi. Rumah lama di lahan besar lebih banyak dihitung dari nilai tanahnya.
- Blok dan ukuran. Di Blok J, rumah dengan lahan 166–170 m² ditawarkan Rp 2,7–3,46 miliar. Rumah Blok J yang lebih besar (250–300 m² ke atas) ditawarkan Rp 3,25–3,75 miliar.
- Fasilitas dan posisi. Kolam renang pribadi, posisi hook, lokasi di boulevard/jalan utama, atau muka bangunan yang bisa dipakai usaha dapat menambah sekitar Rp 200–800 juta dibanding rumah sejenis.
- Spesifikasi interior. Kitchen set lengkap, lantai granit, smart lock, serta instalasi AC, CCTV dan air panas yang sudah siap membuat harga bisa sedikit di atas rumah baru standar.
- Sertifikat. Pembeli umumnya lebih memilih SHM dibanding SHGB, meski ukurannya sama.
Bagaimana dengan Sewa dan Imbal Hasil?
Dari 15 listing sewa, harga berkisar Rp 48–150 juta per tahun dengan median sekitar Rp 115 juta. Rumah kecil hingga menengah (LT sekitar 100–250 m²) umumnya Rp 68–115 juta per tahun, sementara lahan besar Rp 120–150 juta. Jika dibandingkan dengan harga jual sekitar Rp 2,75 miliar, imbal hasil kotor sewa hanya sekitar 2,9–4,2% per tahun. Artinya, pasar Megapolitan Cinere lebih didorong pembeli yang ingin menempati rumahnya sendiri daripada investor yang mengejar sewa.
Tips untuk Calon Pembeli
- Bandingkan harga per m², bukan hanya total harga. Hitung harga per m² tanah dan bangunan, lalu cocokkan dengan median di atas.
- Pastikan blok dan lokasi persisnya. Sebagian listing hanya menyebut "Cinere" tanpa blok. Pastikan rumah benar-benar berada di dalam kawasan Megapolitan.
- Cek sertifikat dan IMB/PBG. Periksa status SHM atau SHGB serta tahun izin bangunan.
- Jadikan pembanding sebagai bahan negosiasi. Rumah dengan ukuran serupa di blok lain, atau rumah baru dengan harga lebih rendah, bisa jadi argumen yang kuat saat menawar.
- Uji waktu tempuh ke tol pada jam sibuk, bukan hanya mengandalkan klaim "5 menit" di iklan.
Konsultasikan Rencana Anda
Ingin tahu apakah harga sebuah rumah di Megapolitan Cinere sudah wajar, atau sedang mencari rumah dengan ukuran dan anggaran tertentu? Hubungi Michael Mangowal, Harcourts Karina via WhatsApp di 081316917004 untuk diskusi dan perbandingan harga sesuai kebutuhan Anda.
Disclaimer: Data di atas adalah harga penawaran (asking price) jual dan sewa dari listing publik per 5 Oktober 2026, bukan harga transaksi, dan bukan merupakan penilaian (appraisal) properti.
